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EB-5:避免美国EB5投资威尼斯彩票项目的八个盲点
发布时间:2015-08-12 10:10:30
 
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根据美国威尼斯彩票法,美国EB5投资威尼斯彩票项目资金必须投入到风险项目中,绝对不会有任何保本的条款,因此,美国EB5投资威尼斯彩票项目投资是存在风险的。


从表面上看,投资者可以根据区域中心、威尼斯彩票中介以及EB5威尼斯彩票项目而挑选项目,规避投资风险,但归根究底,投资者其实就面临一个风险——EB5项目的风险。其风险主要有以下3个方面:

1.项目倒闭;

2.难以满足10个就业;

3.投资本金难收回。


EB5投资威尼斯彩票投资者可以选择过往业绩好的区域中心(挑选指标:区域中心存续时间、I-526申请人批准数量、I-829申请人批准数量等)进行投资,但是当EB5投资威尼斯彩票项目多的时候,投资者就必须拥有一定的判断能力去分析项目的风险。在分析项目风险的过程中,小A认为以下8个方面对整个EB5投资威尼斯彩票显得至关重要。

1.项目大小;

2.资金比例;

3.项目方向;

4.就业率;

5.还款模式;

6.全监管;

7.不要与当地生活有冲突;

8.规避其他的风险。


以上八个方面,是小A的一些心得体会,提供给各位读者参考。


1.项目资金规模及EB5资金占比


EB5投资威尼斯彩票项目规模要大小适中。项目越大,风险就越大(尤其以EB5资金在总投资的占比越大,则风险更大)。如果项目规模太大,其建设周期会很长,特别是一些酒店类的项目,在美国,施工安全和建筑物验收程序非常严格,建设一层有时需要几个月的时间,若是超过20层的建筑物,其建设周期过长,很可能影响投资收益。


一旦EB5资金占比较大,则项目存在因为EB5投资资金募集不到位而出现资金链断裂的状况,甚至可能使项目倒闭,因此项目的规模以及EB5资金占比非常重要。


在中国威尼斯彩票或者华语区附件的小型项目中,如果EB5资金占比较高,则问题反而不大。因为已经成功实现威尼斯彩票的国人会帮助其亲友进行EB5投资威尼斯彩票,而熟悉地区熟悉的房地产项目能使EB5资金快速到位,提高EB5项目的成功率。


2.金融机构贷款,尤其是银行贷款比例。


资金比例一般由项目方,银行和EB5投资人组成。


美国的银行全部是私人银行,收益占第一位,资金安全性是第二位。


如果项目中的银行贷款很高,一旦项目出现风险,银行后续贷款可能批不下来,甚至银行直接处理抵押物等,使项目倒闭。EB5投资者则会血本无归。


即便项目能顺利完成,由于银行等金融机构贷款属于债权人性质,他们获得收益的顺位也高于EB5投资者,在保证了他们的本金和利息之后,EB5投资者才能获得项目收益。


3.项目投资方向


项目投资方向不能过分单一。如投资方向是建设NBA球队(或某某体育俱乐部)的训练场馆,美国空军基地等,这些项目存在很大的局限性。


一旦如NBA(或俱乐部)球队成绩不佳或巨星离队,甚至降级,影响其季票的销售收入,空军改变训练地点等状况,这些项目就会受到严重影响,没有了日常收入,项目运营将无以为继,可能出现创造就业岗位不足甚至项目倒闭等状况,最终影响永久绿卡的申请以及投资资金的回收。


所以选择项目的时候一定要选一些大家都可以享受的项目,比如养老院,学校,幼儿园,连锁快餐店等,这些成本小,运营有保障。而且这些其实都是民生项目。


4.就业率


EB5投资威尼斯彩票中的必要条件是,投资到失业率高于美国总失业率地区的项目必须创造10个就业岗位。所以在选择项目的时候,投资者必须衡量该项目是否属于美国的自动化行业。比如之前有一个风力发电,这个项目就有一个致命问题就是风力发电的企业,几乎不用很多的人力,只需要控制机器,其创造就业岗位计算要相当谨慎。当然,如何预测就业职位有成熟的数据模型可用,而I526的审批中也会有相关部分的审核,投资者只需在投资前充分了解就能降低此部分的风险。


5.还款模式


EB5投资的期限一般是5年,现有的退出模式也主要分为两种,一种是再融资,还有以一种是出售。


其实即便是项目方也无法准确预测5年后,项目是出售还是再融资能获得更大的利益,所以EB5投资人几乎是无法确定该项目的还款模式。在选项目的时候,其实主要就是考虑到最后的退出机制是否合理,能顺利完成的概率有多高。


这里补充一句,一般5年后项目扔在运营的话,投资者成功拿到永久绿卡以及平均能拿到25万-30万左右的退款,大部分项目都不太能完全收回50万美元的投资本金甚至有不错的收益,投资者尽量不要对能拿到永久绿卡又能获得高额投资收益抱有很高期望。


6.资金监管


EB5投资是要把50万美金先打到监管账户的,大部分项目是等投资人拿到I526后才会打入项目方的账户。但是现在有很多的国内中介机构以及区域中心并不向投资人说清楚,只说要把资金打入项目方的账户(部分项目是一投资,资金就投入到EB5项目中去)。对于资金监管的问题,投资者要多向国内中介以及区域中心查询,毕竟钱是自己的,划到别人户口就有可能是别人的了。


7.不要参与到与当地生活有冲突的项目中


小A遇到过不少投资前景很好项目,非常有可能既获得永久绿卡,还能赚钱的好项目,这项项目很有吸引力,而且以中国人的分析方法完全没问题,但放在美国某些州份,问题就很大了。这些问题是由于中美文化、历史以及法律差异造成的,一旦陷入这样的纠纷之中,投资了这种EB5项目的你估计会非常郁闷,甚至可能会因为项目的建设进度大幅落后于预期而造成损失。


例如在拉斯维加斯建一个赌场,这个项目怎么看都是稳赚不赔的,但是当地居民未必赞成建造赌场,如果项目一旦被拖入到司法程序,那么这个项目可能就被迫停工了。


8.规避其他的风险


去年美国关闭了两个也很不错的EB5的项目,一个是火鸡厂一个是奶牛场,因为他们一个遇到了禽流感一个遇到了疯牛病。所以对于一些种植类、养殖业甚至是开采业项目,必须要慎重。因为谁也无法估计天灾人祸(一个EB5项目的投资年限是5年,美国总统大选是5年一次,也就是说项目必定会迎来一次总统大选的情况)。


以上的8点是小A根据实际情况总结的一点心得,当中存在不少主观判断以及不足的地方,或是没有说明的地方,但是大体方向就是这样,希望对您有所帮助。
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